Tutte le tappe per aprire un B&B: dal sogno al guadagno

Quante volte hai pensato di aprire un bed and breakfast?

Lo sai, ovunque ti trovi, l’Italia è un posto meraviglioso. Da Nord a Sud, dalle oniriche scogliere della Sicilia fino alla maestosità mozzafiato delle Dolomiti.

Dalle colline del centro Italia e i loro vini fino ad un giro in gondola per i canali di Venezia.

Chiunque, chiunque nel mondo sogna di visitare il nostro paese.

Questo non l’ho pensato solo io, dimmi la verità, e se sei qui, non serve che te lo spieghi ancora.

Però qualcosa te lo posso spiegare.

Ti posso spiegare come spesso, un’idea e un’occasione, sono la stessa cosa.

Ti posso spiegare come la tua vecchia casa possa diventare il tuo futuro.

Ti posso accompagnare passo dopo passo, se vorrai, in un’avventura. In un lungo viaggio.

Ma nessuno viaggio è troppo lungo se alla fine della giornata ti attende un posto dove fermarsi e riposare soddisfatti.

Soprattutto se quel posto è il tuo.

IL PRIMO PASSO PER APRIRE UN BED AND BREAKFAST: LE LEGGI DI RIFERIMENTO

Iniziamo col dire che per aprire un bed and breakfast la prima cosa che devi sapere è in quale delle venti regioni italiane ti trovi. Il motivo di una così banale, ma fondamentale osservazione, è presto detto: l’Italia non ha una legislazione unica che regola l’apertura bed and breakfast.

O meglio, ce l’ha, la Riforma nazionale del turismo (legge 29 Marzo 2011, n. 135), in cui il compito di regolamentare i servizi ricettivi viene affidato alle regioni.

Per questo, prima di aprire un bed and breakfast dovrai controllare la tua legge regionale di riferimento.

Tranquillo a breve le elencheremo tutte, e scoprirai le differenze fondamentali da regione a regione, come il numero di camere massimo o il numero di posti letto.

Prima delle leggi regionali però, devi prendere conoscenza della nostra bibbia, almeno in materia legislativa.

Volendo lavorare nel settore turistico, sarà ovviamente il Codice del turismo, aggiornato in ultimo con Decreto legislativo 23 Maggio 2001 n. 79 (D.lgs 79/2011).

7 titoli (capitoli), 74 articoli, che possono essere molto utili da conoscere, considerando che il Codice nasce si per unire sotto un unico testo la moltitudine di leggi in materia turistica ed alberghiera, ma principalmente per tutelare in maniera estesa, forse anche troppo, il turista consumatore.

Conoscerlo a fondo può evitarti brutte sorprese una volta che i clienti riempiranno il tuo bed and breakfast.

Dicevamo, leggi regionali, 21 leggi per 20 regioni (il Trentino-Alto Adige ne ha una per la provincia autonoma di Trento e una per la provincia autonoma di Bolzano), da cui partire per apporre il primo mattone del tuo bed and breakfast!

Andiamo a conoscerle

Ma ora basta, torneremo a parlare di leggi tra un po, e fidati, sarai anche contento di farlo (chi ha detto agevolazioni fiscali e detrazioni?).

Adesso passiamo al prossimo passo, ed è uno di quelli importanti. Forse il più importante. Soprattutto per essere certi che la strada intrapresa è quella giusta, che vogliamo realmente aprire un bed and breakfast.

E’ arrivato il momento di affrontare la burocrazia italiana.

Tranquilli, per nostra fortuna non sarà un ostacolo insormontabile, anzi.

Ma onde evitare di entrare in uffici pubblici a vuoto, cultori di novelle forme di masochismo esclusi, siamo sicuri di avere tutti i requisiti per aprire un bed and breakfast?

Vediamo quali devono essere insieme.

I REQUISITI PER APRIRE UN BED AND BREAKFAST: SICURO DI AVERLI TUTTI?

Ce l’ho, ce l’ho, manca! E allora non potrai aprire un B&B!

Cerchiamo di elencare nel modo più esaustivo possibile quali requisiti dobbiamo avere per aprire un bed and breakfast, di qualsiasi tipo si tratti.

E attenzione, qui non facciamo distinzioni regionali. I requisiti che elencheremo sono necessari ovunque ci troviamo nel territorio italiano.

Requisiti morali

Come prima cosa dovremmo essere in possesso dei requisiti morali previsti dal TULPS (Testo unico delle leggi di pubblica sicurezza) e dalla normativa antimafia.

Tale possesso viene attestato tramite un’apposita autocertificazione presente nel modello SCIA (già scordati della burocrazia? A breve ci torniamo)

Residenza

Un altro requisito fondamentale è insito nella natura stessa del bed and breakfast. Un B&B non è un albergo dove ti attende il solito portiere, in una fredda e spenta hall, dove ci sono mille camere che spesso fatichi anche a ritrovare la tua.

Un cliente sceglie un B&B perché è intimo, perchè confortevole, perchè c’è aria di casa. I tuoi clienti non saranno i tuoi clienti, saranno i tuoi ospiti.

Per questo, nel locale che adibirai a bed and breakfast avrai l’obbligo della residenza, o domicilio, nel periodo di attività. Solo alcune regioni consentono al proprietario di risiedere in abitazioni limitrofe.

Sei il padrone di casa no? E che padrone saresti se non fossi sempre disponibili per i tuoi ospiti?

Ovviamente sarà molto più facile, oltre che conveniente (ma questo lo vedremo a breve),  se sarai anche il proprietario o co-proprietario del locale.

In alternativa potrai prendere un locale in affitto. In questo caso sono necessari due requisiti: risiedere nel locale e ottenere l’atto di assenso (un documento in cui il proprietario, come da nome, dà il suo assenso a svolgere l’attività)”.

Caratteristiche locale

Bello un B&B qui vero? Puoi, ma prima dovrai mettere a norma il locale!

Mi dispiace, la vecchia capanna abbandonata da vostro zio sulle colline toscane con vista Duomo di Firenze non può ospitare il bed and breakfast dei vostri sogni.

O almeno non senza i giusti requisiti:

  • Gli immobili devono possedere tutti i requisiti igienico-sanitari e di sicurezza previsti per una normale abitazione (D.M. 5 Luglio 1975 e S.M.I.)
  • L’appartamento deve avere almeno da 3 a 6 camere e le camere devono avere massimo tra 6 e 20 posti letto, ovviamente in base alla legge regionale (letta la vostra? si vero??), e essere almeno 8 mq per una singola e 14 mq per una doppia.
  • Di norma non sono necessari servizi igienici privati in ogni camera ma possono essere anche condivisi.
  • Deve esserci un ingresso indipendente, in modo da permettere agli ospiti di rientrare alle loro camere senza dover passare per altre stanze che non siano comuni, vedi corridoio o salotto.
  • La pulizia delle camere deve avvenire quotidianamente, mentre il cambio lenzuola almeno due volte a settimane e, ovviamente, sempre quando abbiamo un cambio ospite.
  • Banale, ma ci piace non dare niente per scontato, devono esserci luce elettrica, acqua calda, e riscaldamento.

E se il mio locale rispetta tutti i requisiti ma si trova in un condominio?

Tranquillo, non è un problema. E’ infatti vietato per legge porre limitazioni all’utilizzo che i condomini fanno del proprio appartamento, e non è nemmeno necessario richiedere alcun tipo di autorizzazione condominiale.

L’unica accortezza che dovrai avere è quella di controllare se nel regolamento condominiale non sono presenti limitazioni del genere.

In sostanza non possono vietarti di aprire un bed and breakfast, a meno che limitazioni del genere non vengono imposte alla firma del contratto (di affitto o di vendita), e più in generale che non siano presenti nel regolamento condominiale, sempre nel momento della firma.

LA PARTITA IVA, LA PIÙ’ GRANDE AGEVOLAZIONE PER APRIRE UN BED AND BREAKFAST

Sei pronto a correre più veloce degli altri?

Stai aprendo un’attività, quindi scommetto che sei molto contenti.

In primis perché è davvero una sfida stimolante ed appassionante, ma soprattutto perché la seconda volta che andiamo a parlare di leggi, è anche l’ultima! E sarà anche un discorso, pieno di buone notizie!

L’avresti mai detto?

Andiamo subito al punto, per aprire un bed and breakfast non è necessario avere la Partita iva. Avere un bed and breakfast non viene considerata attività imprenditoriale quindi siamo assolti dall’obbligo sia della partita IVA (figata è?), che di conseguenza dall’iscrizione nel registro delle imprese. Tutte spese in meno che sicuramente non disdegniamo.

Questo perché avere un bed and breakfast è considerata un‘attività ricettiva extra-alberghiera in cui si offre alloggio e prima colazione per un limitato numero di camere e posti letto, utilizzando come già detto parti dell’abitazione privata del proprietario, con periodi di apertura annuali o stagionali.

Quando produciamo reddito, aprendo un bed and breakfast in questo caso, dobbiamo fare attenzione a che tipo di attività esercitiamo, se un’attività d’impresa o un’attività occasionale.

In base al tipo di attività, produrremo un tipo diverso di reddito, o un reddito di natura d’impresa (ex articolo 55 D.P.R. 917/1986.) e un reddito di natura diversa (ex articolo 67 D.P.R. 917/1986).

Un’attività occasionale, come un B&B, genera reddito di natura diversa, e quindi non è soggetto all’obbligo della partita IVA, all’iscrizione al registro delle imprese e ad avere una PEC.

Rispetto a tutte le altre attività imprenditoriali, un vantaggio competitivo non indifferente!

Il reddito d’impresa, viene definito come, l’esercizio per professione abituale, ancorché non esclusivo, delle attività commerciali o agricole di cui agli articoli 2135 e 2195 del codice civile (Art. 4 del D.P.R. 633/1972 comma 1).

Ok, ma in sostanza, rientro nell’attività occasionale o nell’attività d’impresa?

Ecco le differenze!

Affitti le stanze occasionalmente? Non è la tua fonte di reddito principale? Nell’immobile ci abiti tu o i tuoi familiari? E le pulizie, la colazione, gli altri servizi li fai te o i tuoi familiari? Non offri servizi aggiuntivi né tanto meno ti fai pubblicità ricorrente?

Se questo sei tu, può stare tranquillo, la tua è un’attività occasionale!

Al contrario nella tua struttura c’è un elevato ricambio di ospiti? Talmente elevato che ormai utilizzi la struttura principalmente per gli ospitarli? Che hai addirittura bisogno di collaboratori, che poi offrigli servizi extra alla pulizia e alla colazione. Che ormai ti fai pubblicità ovunque, dato che, alla fine, è diventata la tua attività principale, il tuo reddito principale.

Ecco in questo caso, la tua, è un’attività d’impresa!

Quindi cosa devo fare una volta aperto il mio un bed & breakfast?

Solo e unicamente due cose:

  • Obbligo di rilasciare una ricevuta con marca da bollo da 2€ se il cliente paga più di 77€
  • Inserire nella dichiarazione dei redditi gli utili conseguiti (dopo ne parliamo!)

Ora che hai capito la differenza, ragiona bene su quali sono i tuoi mezzi ed i tuoi obiettivi. Aprire un bed and breakfast potrebbe essere limitativo potrebbe convenirti aprire un’affittacamere.

Se vuoi aprire un B&B andremo a vedere dopo altre agevolazioni e come usufruire delle detrazioni.

APRIRE UN BED AND BREAKFAST E LA BUROCRAZIA: E’ PIU’ FACILE DI QUELLO CHE CREDI!

Hai letto sopra? Sei ancora convinto di aprire un bed and breakfast? Io sono convinto di si e per questo andiamo a vedere l’ultimo adempimento, quello burocratico. Superato anche questo step, potremo finalmente affrontare l’aspetto più interessante: come rendere il B&B profittevole.

Come promesso in precedenza non devi spaventarti, aprire un’attività in Italia, dopo la legge Bersani, non è per nulla difficile e anche molto rapido, se lo paragoniamo ad altri tempi burocratici.

Il primo passo sarà quello di recarti al SUAP (Sportello Unico delle Attività Produttive) della tua città, o ancor più comodo accedi online, per reperire il modello SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività).

Questo modello va a sostituire il vecchio modello DIA (Dichiarazione di Inizio Attività) e va compilato insieme a tutti gli altri allegati che vengono richiesti nel modello. Nella maggior parte dei casi sono la planimetria del B&B, il contratto di proprietà o affitto e la copia della polizza assicurativa RC a favore dei clienti (serve? si, dopo ci torniamo).

Successivamente alla consegna della SCIA devi recarti presso la locale AAPIT (Azienda Autonoma Provinciale per l’Incremento Turistico) o all’ufficio turistico del tuo comune per avere la classificazione della struttura nonché per il monitoraggio della comunicazione degli ospiti all’autorità di pubblica sicurezza. Fai attenzione anche qui alle famose differenze fra regione e regione.

Ciò non toglie che una volta consegnato la SCIA all’ufficio competente, e pagata una cifra tra i 30 e 150 euro (facile si, gratis era chieder troppo), potrai aprire la porta ai tuoi clienti anche immediatamente, perchè si, sei ufficialmente riuscito ad aprire il tuo bed and breakfast!

APRIRE UN BED AND BREAKFAST, QUANTO MI COSTA? MA SOPRATTUTTO, QUANTO MI FRUTTA?

Un tuffo nel vuoto o un tuffo nell’oro? E’ tutto nelle tue mani!

Mettiamo conto che non te la passi male, ma anche che insomma, cerchi di sbarcare il lunario. Che tu sia lo Zio Paperone della tua città, o il Paperino. Che stai aprendo un B&B per hobby, o perché hai fiutato l’opportunità per dare una svolta alla tua vita, questo è un discorso che ti interessa.

Perché parliamoci chiaro, magari stai facendo tutto questo solo perché è da sempre il tuo sogno, ma alla fine del mese, avere i conti in rosso, non piace a nessuno. Vuoi guadagnare.

Se parliamo di guadagno, o per utilizzare il gergo economico utile, parliamo semplicemente della differenza fra i costi, cioè le spese che sosteniamo, e ricavi, le nostre entrate.

Essendo come detto sopra l’utile, la differenza fra costi e ricavi, viene da se che per aumentarlo dovrai diminuire i costi e aumentare i ricavi, cercare di spendere meno e incassare di più.

Ma dai! Non è possibile che sia così semplice!

No infatti. E’ sempre un’attività!

Dovrai spendere, e spendere bene. Come si usa dire “bisogna spendere soldi per fare soldi” no? Ma questo non vuol dire che dovrai sprecarli.

Per esempio un ottimo modo per abbassare le nostre spese, potrebbe essere quello di farcele pagare da qualcun’altro. E già ti sarà venuto in mento un bel bando europeo, o un qualsivoglia finanziamento pubblico.

Bhè, mi dispiace, ma non sarà possibile. Potremmo approfittare di altro, vedi delle detrazioni.

DI QUALI FINANZIAMENTI E DETRAZIONI POSSIAMO APPROFITTARE PER APRIRE UN B&B?

Finanziamenti? No partita, no party!

Tra bandi regionali, nazionali, europei, e chi più ne ha più ne metta, sono un’infinità quelli interessanti per chi sta aprendo una struttura ricettiva, soprattutto se cerchiamo fra quelli volti alla ristrutturazione degli immobili.

C’è un solo problema, i bandi e i finanziamenti sono quasi sempre rivolti alle nuove attività.

Vuol dire che bisogna aver aperto un’attività. Avere aperto una partita iva. Essere un professionista.

Essere, sostanzialmente, un affittacamere.

E qui io non posso esserti d’aiuto. Sei di fronte ad un bivio, e devi capire da solo, facendo i giusti conti, come orientarti.

Le ipotesi ovviamente sono due:

  • Aprire un bed and breakfast, beneficiare degli sgravi fiscali e, soprattutto, non aprire una partita iva, non diventare una vera e propria attività, in modo da evitare tutte le spese, il tempo, le tasse, e la burocrazia che questo comporta. Ma farlo con le tue forze.
  • Aprire un affittacamere, aprire partita iva, affrontare tasse, burocrazia, spese, diventare una vera e propria attività. Ma accedere a bandi e finanziamenti pubblici, magari per i tuoi obiettivi di importi anche sensibili.

Quindi meglio meno spese ma no finanziamenti, o più spese ma possibilità di finanziamenti?

Come già detto, a questo dubbio non possiamo rispondere noi, devi valutare qual’è l’ipotesi più conveniente per te, tra il B&B e l’affittacamere.

Se hai scelto la prima, andiamo a vedere quali spese abbiamo da sostenere per aprire un bed and breakfast e su cosa dovremmo investire per farlo anche fruttare.

Se hai scelto la seconda, ti ringrazio di averci seguito fino a qui, e se vuoi, ti rimando alla lettura della nostra guida sorella come aprire un affittacamere.

Con te che sei rimasto, con il cuore in pace per non poter ricevere finanziamenti pubblici, cambiamo punto di vista, e vediamo come beneficiare di agevolazioni e detrazioni.

Detrazioni, trova quella che fa per te!

Non abbiamo, come prevedibile detrazioni dirette, vale un po’ il discorso dei finanziamenti, però puoi farti furbo, e vedere il problema da un’altro punto di vista.

Come scoprirai a breve quando analizzeremo i costi per aprire, gestire e migliorare il nostro bed and breakfast, una delle prime grandi spese che sosterremo sarà per l’arredamento e per la ristrutturazione, dato che difficilmente il locale che hai a disposizione è già pronto.

Andiamo a vedere le detrazioni principali:

Per le ristrutturazioni edilizie la detrazione è del 50%, come approvato nella legge di bilancio 2016 e prorogato con quella 2017 (legge n. 232 dell’11 dicembre 2016) fino al 31 Dicembre 2017.

E’ stato prorogato fino al 31 dicembre 2017 anche il cosiddetto bonus mobili, cioè la detrazione del 50% su una spesa massima di 10mila euro per l’acquisto di mobili.

Una detrazione del 50% spetta anche sulle ulteriori spese sostenute, dal 6 giugno 2013 al 31 dicembre 2017, per l’acquisto di mobili e di grandi elettrodomestici di classe non inferiore alla A+, nonché A per i forni, per le apparecchiature per le quali sia prevista l’etichetta energetica, finalizzati all’arredo dell’immobile oggetto di ristrutturazione.

Per le prestazioni di servizi relative agli interventi di recupero edilizio, di manutenzione ordinaria e straordinaria, realizzati sugli immobili a prevalente destinazione abitativa privata, si applica l’aliquota iva agevolata del 10%.

La detrazione è, invece, pari al 65% delle spese effettuate, dal 4 agosto 2013 al 31 dicembre 2016, per interventi di adozione di misure antisismiche su costruzioni adibite ad abitazione principale o ad attività produttive che si trovano in zone sismiche ad alta pericolosità.

Inoltre, per il periodo tra il 1 Gennaio 2017 e il 31 Dicembre 2021, è presente una detrazione d’imposta del 50% per le spese sostenute per l’adozione di misure antisismiche su edifici ricadenti nelle zone sismiche di alta pericolosità (Zone 1, 2, 3. Qui la mappa se hai dei dubbi).

Non possiamo ovviamente entrare nello specifico per ogni singola tipologia di intervento edilizio, diventeremmo una guida dell’agenzia delle entrate.

Per la precisione questa utilissima guida qui.

Comunque mi piace spiegare meglio. Controlla. Qualsiasi spesa dovrai effettuare controlla. Internet per questo è un ottimo alleato, che spesso sono detraibili anche spese che non ti immagineresti mai.

NON QUANTI, MA QUALI COSTI DEVO SOSTENERE PER APRIRE UN BED AND BREAKFAST?

Facciamo gli investitori esperti, o almeno proviamoci. E’ bello aprire il bed and breakfast dei nostri sogni ma non troppo chiuderlo sei mesi dopo. L’unico modo per evitarlo è una gestione oculata delle nostre spese e delle nostre entrate, e stiamo attenti che secondo dati ISTAT poco più del 50% delle nuove imprese chiudono entro la fine del primo anno!

Come dicevamo prima, per guadagnare, facendola breve, dobbiamo incassare di più di quanto spendiamo. Partendo dai costi andiamo a fare una carrellata di quelli che dovremmo sostenere.

Il locale

Il limite qui, deve essere un po’ la tua fantasia. Oltre le spese obbligatorie da sostenere per la messa a norma, e per rispettare i requisiti che abbiamo elencato prima, una grande spesa iniziale potrai sostenerla se il locale non è di tua proprietà.

Come già accennato essere i proprietari potrebbe essere un gran vantaggio per diversi motivi:

  • non dover cercare un altro locale
  • non doverlo prendere in affitto, con tutte le pratiche e gli svantaggi che ne conseguono

Pensa se si rompe una porta, e come spesso accade, il proprietario aspetta 6 mesi prima di rispondere ad una tua chiamata. Sei mesi di spese anticipate, e magari tempo extra perso per le riparazioni, con una camera fuori uso.

Tutte cose che potrebbero risultare fatali per la tua attività. (Oppure fai dormire un tuo visitatore a porta aperta, ma non credo sia il massimo lo stesso!)

Quindi non hai un tuo locale per aprire un bed & breakfast, ma dopo aver letto questa guida hai deciso che vuoi farlo assolutamente.

E quindi ti compri un bell’appartamentino in riva al lago di Garda e lo trasformi nel bed and breakfast che hai sempre sognato.

NO! NON LO FARE!

“Ma come, sei diventato pazzo? Dopo tutti quei bei discorsi ora non lo apriamo più ‘sto benedetto bed and breakfast?”

Già ti vedo che lo pensi, ma no, tranquillo, non sono diventato pazzo, anzi, son più saggio che mai.

Eh si, che se proprio lo devi fare, ti parlo per esperienza personale, o se vuoi aprire una qualsiasi attività, non acquistare l’immobile.

Auguro a tutti (e se segui questa guida ne sono convinto!), di riuscire negli affari, ma per fortuna o purtroppo non sai mai quali incognite può riservare l’imprenditoria.

Quindi meglio, se possibile, evitare l’acquisto di un immobile, se non si hanno le dovute garanzie, se non si sono fatti prima i dovuti test di vendita e promozione dell’attività.

Se proprio hai deciso l’immobile, ti consiglio di formule vantaggiose, come il rent-to-buy.

Con questa formula puoi pagare un canone mensile comprensivo sia di quota affitto che di quota acquisto.

Il canone sarà un po più alto del normale, questo perché pagherai anche una quota acquisto, e alla fine il canone di affitto si rivelerà anche più basso!

Alla fine del contratto, solo se vorrai, niente obblighi, potrai acquistare l’immobile, con ovviamente le quote già pagate che verranno scalate!

Un piccolo esempio pratico

Per un immobile pago un affitto mensile di 700 euro, con il rent-to-buy posso pago ipoteticamente una quota mensile di 1.000 euro, composta di una quota affitto di 500 euro (più bassa!) e una acquisto sempre di 500!

Alla fine del contratto, mettiamo 5 anni, potrò scegliere se acquistare l’immobile, dal valore di 100.000 euro al prezzo di 70.000, poichè sottraggo le quote già pagate (500 al mese X 12 mesi x 5 anni= 30.000).

Una soluzione più prudente che ti può dare gli stessi risultati desiderati!

Per questo comprare un immobile è follia.

Prendi sempre un locale in affitto, sempre!

Che le cose vadano male nel mondo degli affari è la dura realtà, sta a te essere intelligente e in caso di insuccesso rimboccarti le maniche e rialzarti.

E’ comunque meglio evitare strascichi di precedenti esperienze.

Se sei in affitto, scaduto il contratto, sei libero da vincoli, e potrai chiudere l’esperienza. Se hai acquistato un immobile, magari con i risparmi di una vita, o ancora peggio hai acceso un mutuo, non ti libererai tanto facilmente dell’eredità del tuo bed and breakfast.

Prendi un locale in affitto. Iniziate con calma. Poi, una volta che il tuo bed and breakfast sarà avviato allora, potrai pensare in grande. E perché no, se lo reputi conveniente, comprare l’immobile.

Il mondo degli affari è un mondo spietato, per quanto sei fomentato per la tua nuova esperienza usa la calma e usa la testa!

Arredamento

La camera è dove i tuoi visitatori passeranno più tempo, rendila accogliente, rendila la loro nuova casa!

Quella per l’arredamento è sicuramente una delle spese principali da sostenere come abbiamo già detto, e spesso è in parte detraibile, ma anche qui, il discorso varia da opportunità ad opportunità.

Il consiglio rimane sempre quello di creare qualcosa di caratteristico, ma soprattutto accogliente. Ricorda che chi sceglie il bed and breakfast lo sceglie prima di tutto per l’ambiente famigliare che vi trova all’interno. Non arredare il tuo bed and breakfast come una fredda camera d’albergo, non avrebbe senso.

Un consiglio potrebbe essere di dare un tema al tuo bed and breakfast. Se lo aprirai alle pendici delle alpi, una tematicità alpina, uno stile simil rifugio, potrebbe essere quello che i tuoi clienti cercano.

Ugualmente un bed and breakfast nella campagna romagnola sarebbe il caso di arredarlo con oggetti d’antiquariato, i vecchi utensili da cucina della nonna appesi al muro, mobili in legno, un caminetto nel salone principale potrebbe rivelarsi vincente.

Insomma, quel tocco di antico che perfettamente si sposa con le terre che i tuoi clienti stanno visitando.

Oppure qualcosa di più minimale, moderno e funzionale, se sei posizionato nei pressi di un grande polo industriale e vostri clienti sono lavoratori fuori sede.

Questo ci porta ad introdurre un concetto che analizzeremo dopo quando parleremo di come migliorare le nostre entrate, cioè qual’è la tipologia di clienti potenziali del tuo b&b,  quale sarà il tuo cliente tipo (target).

E’ importante partire sempre dalla camera quando si arreda un bed and breakfast. La camera, è il luogo dove i tuoi clienti passeranno più tempo. Quello che gli rimarrà in mente. Sarà quello che darà identità alla tua struttura.

Per la sala, cioè il locale dove servirai la colazione, cerca di rimanere in linea con le camere, ma anche di renderla accogliente. “Famiglia” è il concetto che deve sempre trasparire da un bed & breakfast.

E allora magari, zuccheriere e corredi casalinghi possono aiutare, dei quadri informali per riempire la struttura, e perchè no, una grande tavola rotonda dove tutti i clienti possono fare colazione insieme, o comunque, anche se opti per tavoli singoli il consiglio è di non metterli mai troppo lontani. “Famiglia” vuol dire aggregazione, e far star bene i tuoi clienti anche fra di loro, può essere una mossa vincente.

La colazione, non a caso, è uno dei due elementi che costituiscono il bed and breakfast.

Rendila un momento di integrazione, rendila un qualcosa da ricordare e da raccontare.

Non dimenticare che la tua  web reputation è fondamentale per avere successo, e che la colazione è l’ultimo momento che i tuoi visitatori passeranno all’interno del tuo bed and breakfast.

L’ultimo ricordo che avranno di te sarà il primo quando dovranno giudicarti.

Rendilo indimenticabile.

Sprechi e usura

Alla fine del mese ogni minima spesa fa la differenza, anche se offri solo un servizio di colazione, come per ogni servizio di ristorazione, devi mettere in conto degli sprechi.

Anche se limitati influiranno comunque nel totale dei tuoi costi.

Stesso discorso vale per l’usura, che prima o poi sopravverrà per la tua struttura e per i tuoi mobili. Una mossa furba è monitorare costantemente lo stato del tuo bed and breakfast, per non avere brutte sorprese quando quella sedia su cui da anni si siedono i tuoi clienti si romperà e andrà sostituita.

Rc assicurazione

Non hai fatto quanto ti ho detto?

Quella sedia si è rotta e ora la signora inglese è fermamente intenzionata a farti causa?

Ti ricordo che la legge prevede una RC obbligatoria verso i danni ai clienti e ai loro oggetti, quindi puoi dormire sonni più tranquilli (sempre se la sottoscri e non fai il furbetto).

Si ma quanto mi costa questa assicurazione?

Dipende, ovviamente, dalle coperture che vuoi includere (ti rimando ad una qualsiasi agenzia assicurativa per maggiori dettagli), ma devi sempre considerare che un incidente come quello sopra porteranno il premio a salire.

Quindi fai attenzione, quello che all’atto dell’apertura è un costo fisso, potrebbe lievitare negli anni. Tienilo sempre in considerazione.

Eccoci qui, finalmente parliamo di tasse!

Come avrai ormai intuito aprire un bed and breakfast non è l’operazione più difficile del mondo, o anche solo di un paese a volte macchinoso come il nostro. Per questo anche se dovrai pagare delle tasse, non sono così tante come per altre attività, sempre grazie al principio di non professionalità e occasionalità di un bed and breakfast.

Parlando di imposte sul reddito, la gestione di un bed and breakfast porta alla creazione dei cosiddetti redditi diversi, inseribili nel quadro L del Modello Unico all’atto della dichiarazione dei redditi.

Il fatturato su cui pagherai le tasse sarà dato dai ricavi meno le spese sostenute e documentate, e sarà soggetto alle aliquote IRPEF ordinarie, nonché  all’addizionale IRPEF (qui piccola guida per il 2017).

L’unica vera tassa che sarai obbligato a pagare sarà la tassa sui rifiuti, la TARI.

Essendo una imposta comunale l’aliquota è variabile da città in città. Quello che è importante sottolineare è che dopo la sentenza della cassazione (Cass., Sez. V, sent. 19 agosto 2015, n. 16972), i comuni hanno la facoltà di istituire una categoria apposita per attività come i bed and breakfast, che si collocherà fra le normali abitazioni e le strutture alberghiere, essendo un B&B un po una fusione delle due categorie.

Ma possiamo noi, umili titolari di bed and breakfast, esimerci dal pagare due, se non le due tasse più amate dagli italiani? Possiamo non pagare il canone RAI e la SIAE?

Teoricamente si, basta ovviamente non possedere apparecchi per la riproduzione televisiva o radiofonica. Che nel 2017 non è proprio il massimo per una struttura ricettiva.

Stai aprendo un bed and breakfast adesso? Sei fortunato!

Eh si perché devi sapere che  fino al 2016 i B&B pagavano canone RAI doppio. Assurdo ma vero, dato che la legge italiana prevede due tipi di canoni:

  • ordinario, a carico dei privati
  • speciale, se gli apparecchi si trovano in locali a fini di lucro, e si calcola in base al numero di apparecchi posseduti.

Come detto fino al 2016, essendo il padrone del B&B spesso anche il padrone di casa, andavano pagati entrambi ma con il comunicato stampa del 26 Aprile 2016 l’agenzia delle entrate ha chiarito che è sufficiente pagare solamente quello speciale. Per non pagare anche l’ordinario basta presentare la prescritta dichiarazione sostitutiva di non detenzione.

L’importo sarà quindi di 100,00€ se abbiamo televisori solo nelle nostre stanze privati (canone ordinario) mentre in caso di straordinario, i B&B rientrano nella categoria D, quindi sarà di 203,70€ se abbiamo un solo apparecchio destinato agli ospiti, 407,35€ se più di uno.

Un po’ la stessa cosa accade per il canone SIAE, quindi pagheremo il canone solo se gli apparecchi sono presenti nelle camere e nelle sale comuni, non nella nostra parte privata. Per scoprire l’importo la cosa migliore è contattare il vostro ufficio SIAE locale e controllare se ci sono convenzioni di categoria, ma di media siamo su cifre annue per apparecchio simili a queste:

  • Radio: 48,60€
  • CD\PC\Dispositivi multimediali: 119,90€
  • TV: 152,80€
  • Lettori VHS\DVD: 459€

Altri costi di gestione: contabilità e il personale

Vediamo due costi fissi che non per forza, ma molto probabilmente, andremo ad affrontare nella gestione del nostro bed and breakfast:

  • Non siamo dei professionisti, non abbiamo partita iva, non siamo tenuti a tenere registri, ma la contabilità è un costo, anche perché, anche se potremmo fare da noi, potrebbe tornarci utile un commercialista, soprattutto per la dichiarazione dei redditi, sempre se non lo abbiamo già.
  • ok, è un’attività a gestione familiare, ma la nostra famiglia basta? Se la risposta è no dovremmo mettere del personale, ed essendo la schiavitù abolita (fortunatamente!) da secoli dovremmo pagargli uno stipendio. A quanto ammonta? questo ve lo dirà il vostro commercialista, che come previsto vi serve. Lascio questo onere a lui, dato che in Italia ci sono talmente tante forme contrattuali che questo discorso, mi dispiace, non mi azzardo ad affrontarlo.

ONLINE, DOVE CREI IL TUO FUTURO

Ricorda, il tuo miglior partner si trova dietro uno schermo nero

Se stai leggendo questa guida sei sulla strada giusta. Non tanto perché è la miglior guida che troverai in giro (modestia a parte!) ma perché hai davanti un esempio lampante di quanto internet sia importante oggi. Ovviamente non puoi pensare di aprire una struttura ricettiva senza implementare la tua presenza online.

Di pubblicità, pubblicità online soprattutto, parleremo a breve in una guida a parte e più approfondita. Per ora concentriamoci su altri aspetti del web, sempre fondamentali:

Le OTA.

Magari messa così non ti dice niente, sicuramente però avrai sentito parlare di Booking.com, per nominare il più famoso. Ecco quello è un Online Travel Agencies, un’agenzia di viaggio online, e se non vivi sulla luna, ti sarai accorto che ormai il mercato turistico è dominato da questo tipo di agenzie.

Ovviamente ce ne sono svariati, (Booking.com, Expedia, Airbnb, Bedandbreakfast.it, per citarne alcuni etc…).  e una buona strategia di mercato potrebbe essere quella di piazzarsi su più OTA possibile ma, non dimentichiamo che non lavorano gratis e che quindi prenderanno una commissione sulla prenotazione, dovrai avere un ottimo channel manager per non creare confusione ed andare incontro anche a penali

Il Channel manager, come da nome, gestisce i tuoi canali. Per fare un esempio pratico, il channel manager gestirà una prenotazione in entrata da un OTA come booking.com, o anche da te inserita in manuale, e aggiornerà la vostra disponibilità anche sulle altre OTA dove sei presente, permettendoti di ottimizzare la  presenza in più piattaforme, ed evitare quel fastidiosissimo problema che è l’overbooking.

Il PMS, il Property Management System, il caro vecchio gestionale. Quello che una volta era il tableau cartaceo, la tua agenda e i millemila post-it, adesso è un bel software, dove la facilità di gestione dipenderà dalla quantità di funzioni già integrate. Non è detto che più è meglio. Ma sicuramente alcune base ci devono essere.

Tipo averlo in cloud, per poterlo consultare ovunque sei quando vuoi,  magari con un channel manager integrato, senza dovervi rivolgere a due programmi diversi. Questo oltre ai basilari servizi di anagrafica, fatturazione e gestione della clientela.

A differenza di quello che spesso il cliente pensa, la scheda che appare su siti come booking.com non è il sito internet di una struttura.

O meglio, puoi anche scegliere di non avere un sito internet e accontentarti di quella paginetta, che per carità, è importante, però non saremo mai noi a consigliarterlo.

Tutt’altro, quello che ti consigliamo è di non accontentarti e puntare a ottimizzare il tuo web marketing investendo su un sito internet, soprattutto con un booking engine.

Il sito internet sarà ovviamente, insieme alle pagine OTA la tua vetrina dove, mi raccomando scegliete bene le foto, potrai mettere in mostra tutto il bello della tua struttura, un’opportunità fondamentale per risparmiare.

Infatti come già detto le OTA si prendono ricche commissioni sulle prenotazioni effettuate, una quota che va dal 15 al 49%, e questo alcuni clienti lo sanno, per questo preferiscono, dopo averti trovato sulla OTA, trovare un collegamento diretto, sapendo che non dovendo pagare le commissioni potrai fargli un prezzo favorevole.

Essere visibili sulle OTA oggi è quello che un tempo era piazzare per le vie della città manifesti e cartelloni pubblicitari. Una volta ti vedevano lungo le strade, ora i clienti ti vedono lungo il web. Una volta incuriositi invece che recarsi nei negozi per acquistare il prodotto che desiderano ora si recano presso il sito internet.

Piazzarsi in una OTA ti porta visibilità e aumenta la tua brand awareness, grazie a quello che viene chiamato billboard effect, l’effetto cartellone,

Per questo il consiglio è far delle OTA la tua vetrina, e del tuo sito l’intero negozio, ed una volta che i clienti sono entrati, non perdere l’occasione, attraverso un sistema di booking engine, di chiudere l’affare.

Se non si fosse ancora intuito per booking engine intendiamo la classica finestra che troviamo su un sito, che permette agli utenti di prenotare direttamente.

Lo avete riconosciuto? E’ la vostra gallina dalle uova d’oro, è il Booking Engine!

 

Capolavoro di gestione, è avere un PMS che supporta questo sistema nel Channel manager, rendendo tutto, ma veramente tutto estremamente funzionale. (Questo è molto interessante, ve lo consiglio!)

Non puoi esimerti, anche se c’è chi coraggiosamente lo fa, dal piazzarti su siti di recensioni web, Tripadvisor su tutti, perchè come già spiegato per Booking, i feedback sono il primo mezzo di pubblicità che abbiamo. Un 5 stelle TripAdvisor può cambiarti la vita.

PUBBLICITÀ

Non so se te ne sei accorto ma di pubblicità stiamo già parlando. Il posizionamento in internet è tutto parte della tua campagna pubblicitaria.

Come B&B hai già la disponibilità di canali di vendita online (OTA) che ti permettono di iniziare a lavorare da subito. Quindi ottimi nel breve periodo. Ma devi avere una strategia di promozione e di pubblicità nel medio-lungo periodo, perché sennò rischi che gli OTA diventino il tuo socio di maggioranza!”.

La tua scheda su OTA come BOOKING o AIRBNB rimane il modo migliore per vendere, quindi scegli immagini d’impatto, ma soprattutto che siano rappresentative della tua struttura, dei tuoi punti di forza, che invoglino un cliente a sceglierti.

Quante volte ti sarà successo di cercare un B&B su booking.com e rimanere estasiato dalla vista dalla finestra di quel B&B in Sicilia, con uno scorcio sul mare mozzafiato e le tende leggermente mosse che danno l’idea della brezza marina. Hai scelto di andare li per l’emozione che ti suscita quella foto, non per il B&B in se!

Quando pensi a come potrebbero agire i tuoi visitatori, non c’è nulla di meglio da fare che pensare a come hai agito in passato, quando sei stato visitatore a tua volta.

Quindi le OTA sono al contempo la tua agenzia di viaggio e il catalogo in un unico sito, quindi dovrai sfruttarle al meglio.

Ottima vetrina rimane, come accennato prima, un sito internet che sia funzionale, al passo con i tempi e ti permetta sia di pubblicizzare i tuoi migliori aspetti sia di far prenotare direttamente i clienti con un sistema di booking engine.

Di pari importanza, saranno le tue pagine social, Facebook e Instagram soprattutto. Oltre a darti ancora visibilità, ed essere sostanzialmente a costo zero, sono dei requisiti fondamentali.

Pensaci, quanta fiducia ti ispirerebbe un bed and breakfast che nel 2017 non ha una pagina Facebook?

E’ importante che avrai una strategia di comunicazione social che ti porti il traffico direttamente sul tuo sito web. Non ha senso portare il traffico agli OTA, loro percepiscono già la loro commissione, non fare anche questo lavoro per loro!

Inoltre comunicare la tua struttura attraverso i canali social ti da la possibilità di emozionare e trasmettere quel clima familiare che gli ospiti troveranno da te.

Ti da la possibilità di valorizzare la tua struttura perché sei tu stesso a parlarne.

Dopo aver fatto questo lavoro è chiaro che le persone debbano arrivare sul tuo sito web e prenotare direttamente. Ed è per questo che è fondamentale il booking engine.

Anche perchè non so te, ma io mi reputo un viaggiatore, e per scegliere dove pernottare non uso più guide, agenzie, o supporti cartacei credo da almeno 10 anni!

Ovviamente non devi per forza essere massimi esperti di web marketing per aprire un bed and breakfast, ma possiamo affidarci a dei professionisti che cureranno per noi le nostre campagne online.

Puoi vederlo come un costo, o adeguarti ai tempi che viviamo e considerarlo il più importante investimento se vuoi guadagnare con un bed and breakfast.

GUADAGNARE CON UN BED AND BREAKFAST SI PUO’, MA SERVE IL GIUSTO PREZZO.

Se hai letto fino fino a qui ormai sai tutto. Tutto quello che dobbiamo fare per aprire un bed and breakfast.

Ora ti posso dare alcuni consigli, accennati alcune strategie, che ti aiuteranno a decidere quali prezzi adottare.

Target

Fare centro non è impossibile, devi solo mirare bene!

La primissima cosa a cui devi pensare è il target che vuoi raggiungere, o ancora meglio che puoi raggiungere, anche perché individuare il giusto target ti permetterà di ottimizzare gli investimenti, la politica dei prezzi (dopo vedremo come sceglierli) e come investire sulla pubblicità.

La location è ovviamente importante, anche perché come abbiamo già visto potrebbe essere un immobile già in tuo possesso, oppure potresti acquisirlo. Ma il discorso rimane. Hai un target interessato? Qualcuno, che anche in linea del tutto teorica potrebbe avere un buon motivo per fermarsi a dormire dalle parti del tuo bed and breakfast?

Devi sapere che il mercato dei viaggiatori, principalmente composto da due categorie: LEISURE e BUSINESS.

  • Leisure, sono quei viaggiatori che viaggiano per piacere o per svago, perché lo hanno scelto,
  • Business, come intuibile, sono quelli che viaggiano per lavoro.

Mentre potremmo passare le ore a discutere su quanto la vita sia infame che c’è chi viaggia per piacere e chi per dovere, discussione magari interessante per un aperitivo, adesso ci soffermiamo sulle sostanziali differenze tra le due categorie.

Il concetto dietro a questa suddivisione per noi è che non è detto che devi per forza aprire un B&B lungo i sentieri francescani Umbri o lungo la riviera romagnola, per forza in una zona turistica.

Avrà senso anche un bed and breakfast nelle prossimità dello stabilimento Fiat di Mirafiori, dove centinaia di persona partono da tutta Italia per lavorarci ogni giorno.

Non sono turisti ma la notte dormono anche loro.

Prima di cercare fuori da casa nostra, valutiamo anche il nostro territorio. Ci potrebbe sorprendere e potremmo trovarci delle occasioni impensabili.

IL PREZZO FINALE

Arrivati praticamente alla fine di questo viaggio, prima di riposarci nel nostro bed and breakfast, devi scegliere una cosa alquanto importante se vuoi avere successo.

Il prezzo delle tue camere.

Il prezzo, quando vendiamo un bene o un servizio, racchiude un po tutto, per questo ho deciso di parlatene per ultimo.

Quando viene deciso un prezzo sono mille i ragionamenti alle spalle. Un prezzo può essere la nostra migliore pubblicità (“I PREZZI PIU’ BASSI DELL’UMBRIA!”), può indicare, se non fare, la qualità  di un bene, (pensiamo al vino dove mediamente scegliamo quello che costa di più perché pensiamo sia migliore) è la nostra presentazione e uno dei metodi di ricerca più diffuso, dato che insieme alle recensioni è il primo criterio di ricerca in qualsiasi OTA.

Ok, ma quindi, come scegliamo il prezzo delle nostre camere?

Come appena detto prezzo e qualità sono i due fattori fondamentali per avere successo, allora dovrai cercare di farli lavorare assieme.

Appena aperto non sarà facile, e dovrai continuare ad investire, praticando dei prezzi più a buon mercato rispetto ai diretti concorrenti, cioè quelli della tua zona.

In questo modo potrai essere competitivo fin dall’inizio, generare una prima serie di review nei siti specializzati e creare una reputazione sul web.

Ma i soli prezzi a buon mercato come detto non bastando da soli per mantenere la clientela.

Serve la qualità, proprio perché poi arriveranno i arriveranno review. E per quanto il tuo prezzo possa essere competitivo se su Tripadvisor hai 1 stella su 5, difficilmente avrai clienti. Anche se affitti le camere gratis.

Quindi prezzo a buon mercato come esca per piazzarsi sul mercato, ma più qualità, che alla lunga paga.

Una volta che avrai allargato la clientela, che avrai un buon rating sui siti specializzati allora potrai permetterti di allinearti ai prezzi medi, che se proprio vuoi saperlo, sono intorno ai 27 euro persona/notte.

Alta e bassa stagione influiranno anche loro sui prezzi, anche se una campagna aggressiva di prezzi in alta stagione all’inizio potrebbe essere la tua fortuna.

Naturalmente valuterai da per te quale sarà l’alta stagione.

Il consiglio di prima, la prima cosa che devi fare è conoscere il tuo territorio.

MA ALLA FINE, CONVIENE APRIRE UN BED AND BREAKFAST?

Un bel viaggio, non lunghissimo, non complessissimo, ma di sicuro impegnativo, quello per aprire un bed and breakfast.

Ovviamente prima di intraprenderlo, potrebbe sorgervi un piccola, innocua domanda:

Conviene aprire un bed and breakfast?

Non lo sappiamo, non possiamo prevedere il futuro e non sappiamo come ti andranno gli affari ma se hai seguito questa guida puoi stare tranquillo!

Battute a parte, nel settore della ricettività attualmente la concorrenza è diffusa, e per anni si è registrato un sensibile incremento di bed and breakfast sul territorio nazionale, ora stabile intorno alle 25.000 unità (dati ISTAT al 2016).

E questo cosa vuol dire?

Che aprirlo non è impossibile come ti ho detto, che può essere un buon modo per arrotondare o per inventarsi un lavoro, cosa che in parecchi attualmente non hanno.

Soprattutto al sud dove non sono diffusissimi, al contrario della disoccupazione giovanile.

Che si, c’è concorrenza, ma è un settore che in Italia non andrà mai in crisi nera, e che puoi aprire un bed and breakfast praticamente ovunque, sennò non eravamo il bel paese.

Che è un’impresa, e come ogni imprenditore il rischio d’impresa è con te, questo vuol dire, che anche lavorando alla perfezione e 24 ore su 24 le cose potrebbero andar male.

Certezze, lo avrai capito, non te le possiamo dare.

Però per diminuire i rischi ti possiamo dare una mano.

Speriamo di averlo appena fatto con questa guida, e se volete i nostri esperti in gestione di B&B di HospitalityPrime possono offrirti una consulenza, ma come già detto, certezze non te le posso dare.

Però possiamo sicuramente darti un ultimo consiglio. Non preoccuparti di quanto ti abbiamo appena detto.

O almeno non solo.

Se vorrai aprire un bed and breakfast e avere successo, dovrai farlo con il cuore.

Il B&B perfetto è il posto dove ogni viaggiatore si vorrebbe fermare.

Tu dovrai solo dargli l’opportunità, di fermarsi lungo la tua avventura.

Compila il modulo per ottenere la tua analisi
close-link